当下，全球正面临新冠肺炎疫情、俄乌军事冲突、通货膨胀等一系列负面因素，多国经济遭遇供应链安全等困难。中国经济亦面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
面对复杂局面，中国高层有力应对困难挑战，强调用好各类货币政策工具，有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，用改革的办法解决发展中的问题。
新发展环境下，如何更好地利用政策工具，推进中国经济发展，推动中国房地产行业发展，成为普遍关注话题。
6月30日，一场重磅论坛开启，中国房地产报、中国城市与区域治理研究院以“开新局再出发”为主题举办“2022中国城市高质量发展智库论坛”，论坛围绕中国经济高质量发展进行了深入探讨。
参加此次论坛的演讲嘉宾都是重磅级人物，他们曾是政策制定者或影响者，现在依然是政策谏言者和把脉者。他们是十三届全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民，国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴，财政部原副部长朱光耀，中国国际经济交流中心副理事长、商务部原副部长魏建国，中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立等等。
他们认为，中国经济走高质量发展之路是当务之急，是迫切任务；疫情短期冲击不会改变中国经济长期向好趋势。对于房地产业亦认为，房地产业在中国仍然有必要，仍然有刚性需求，并不是一个夕阳产业；促进房地产业平稳发展有利于我国经济长远可持续健康发展。
杨伟民：中国仍有住房需求，房地产不是夕阳产业
十三届全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民
会上，十三届全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民表示，房地产业在中国仍然有必要，仍有刚性需求，并不是一个夕阳产业，促进房地产业平稳发展有利于我国经济长远可持续健康发展。
杨伟民说，房地产和建筑业占国民经济的比重很大，两者合计约占14%。今年一季度，受基建投资拉动，建筑业GDP同比增幅转正为1.4%，并不高；房地产业GDP同比下降2%。这种情况下，靠其他行业很难弥补占比达14%的房地产和建筑业的增长缺口。结合目前情况，杨伟民分析说，“很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用，但至少要减少负向拉动的程度。”
房地产政策和一线城市房价走势，也是杨伟民关心的问题。他认为，当前房地产问题主要出在预期上。目前居民需求端购房预期有所好转，但供给端预期并没有改善。长此以往，会给房价比较高的一线城市带来新一轮房价上涨。
杨伟民呼吁，多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产政策文件，明确房地产未来的新体制、新模式到底是什么样的，明确房地产税收、信贷、土地、限售等政策大方向，给房企和居民一个可靠预期。“如果现在能出台这样一个文件，也有利于解决当前各地出现的一些不规范的房地产刺激政策。”
仇保兴：深度城镇化是解决前40年所累积问题的解药
国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴
“我国城镇化拐点已经出现，从现在开始，每年不可能有很多农民转移到城市中来。住房需求拐点正在形成，住房回归居住功能的拐点也正在形成。”国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。
“但存在的问题还是比较多的，主要问题就是住房空置率较高，以及土地财政失控。在我国财政体制下，土地财政失控会造成一部分空城、鬼城出现，这是我们要关注的，所以住房必须回归居住功能，不能继续炒下去了。”仇保兴强调。
仇保兴认为，从住房需求来看，在大部分城市住房已经过剩，还要大量投资建设保障房就没有什么道理了。他建议，一方面，出台遏止房地产投资的一些工具，比如消费税、空置税、周转税、物业税等；另一方面，对造成空城、鬼城的党政人员进行处理。更重要的是对那些超级规模、人口不断增加、房价还在高速上涨的城市，一方面要调控，另一方面要解决好刚刚入职的大学生居住问题。
“城市已经是经济增长发动机，集聚了80%以上的GDP、95%以上科创成果、85%的税收，它是财富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的财富就隐藏在空间结构中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是一堆建筑垃圾，会很快贬值。深度城镇化是我们前40年所累积的城市化问题的解药，城市的问题还要由城市自己来解决。”仇保兴说。
朱光耀：全球经济快速下行需认真应对四项挑战
财政部原副部长朱光耀
会上，财政部原副部长朱光耀表示，当前全球经济面临较大下行压力，需要认真应对：第一，应对新冠肺炎疫情继续蔓延对全球经济的冲击；第二，由于全球供应链受阻，特别是美国等西方国家以价值观、意识形态划线，人为地试图割裂重要技术产品，导致芯片供应链的完整和可持续出现问题，并对全球经济产生冲击；第三，美国货币政策急转弯，美联储利率急剧上调对美国经济和全球经济的影响；第四，地缘政治冲突对全球能源和粮食供应冲击及其价格不断上涨的挑战。
全球经济快速下行，各个国家都面临巨大挑战，该如何应对？朱光耀认为，当前最急需的就是政策协调，首先需要内部先协调；其次需要全球各国，特别是主要经济体要回到相互尊重、合作共赢的轨道上，进行强有力的、建设性的宏观经济政策协调。这是应对全球经济快速下行，使经济回归正轨应有的政策选择。遗憾的是，当前世界仍缺乏有效的宏观经济政策协调机制。
魏建国：高质量发展是当务之急
中国国际经济交流中心副理事长、商务部原副部长魏建国
“现在，一些地方政府、官员、企业家对中国经济走高质量发展之路已有共识，但仍然存在误区。”中国国际经济交流中心副理事长、商务部原副部长魏建国表示，一是认为现在提高质量发展是不确定性因素很多，是临时性措施，这是错误的，高质量发展是我国走向强国的必经之路，也是我国经济可持续发展的必由之路。二是认为经济高质量发展是因外部因素导致，特别是外资撤出、原材料上涨等因素下只能走高质量发展道路。实际上，这是实现中华民族伟大复兴和两个百年奋斗目标的必须要求。三是个别人认为高质量发展是沿海地区的事情，中西部地区可以慢慢来，这引发了很多人对高质量发展目标、时间表、路线图的误解。
在魏建国看来，中国经济走高质量发展之路是当务之急，是迫切任务，必须要提高政治站位，要看到我国现在正是重要转轨期，要用新的动力、新的思想明确高质量发展概念。
魏建国还判断，疫情短期冲击不会改变中国经济长期向好趋势。一是疫情过后，中国经济会走出一条高质量发展道路。地方省市政府认识得越早，抓得越主动，整个经济就会有新的变化。二是疫情过后，中国经济会实现一个高水平的对外开放。加大对外开放的力度最首要的事情是要实现全球最佳的营商环境。三是疫情过后，中国经济要从消费大国走向消费强国。在保障疫情控制的情况下做好消费工作，让整个市场转起来、活起来、动起来。
“每个企业，特别是房地产企业应该把握这三大趋势，排兵布局，将长远安排和短期布置结合，跟上中国经济发展步伐。”魏建国说。
郑新立：经济增长应靠提高中低居民收入和消费拉动
中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立
会上，中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立认为，经济增长应当主要靠居民收入的提高和消费的增长来拉动。其中，消费的增长主要靠收入水平的提高。提高居民收入的主要途径就是增加就业，就业增加主要又依靠经济增长，保持经济持续稳定中高速增长，是增加就业、提高居民收入的前提条件。在这个过程中，重点要增加中低收入者收入，特别是农民收入。
“现在，我国农村还有5亿多人口，他们的收入水平比较低，全国城乡居民收入的差距是2.5：1。农民收入水平低严重制约着农村市场规模的扩大，所以尽快提高农民收入是实现共同富裕必须解决的重大课题，也是实现消费驱动的一个必须解决的重大课题。”郑新立表示。
他建议，要尽快完善城乡统一、全国统一的要素市场，促进生产要素在城乡之间自由流动，这是实现乡村振兴的重要机制。要把农业现代化、乡村建设、县城和特色小镇建设、农民工市民化四件事结合起来，协调发展。
陆铭：全国统一大市场生产要素要一体化配置，不能各自为政
上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭
会上，上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭表示，实现经济增长要从生产要素积累和全要素生产率增长两个方面考虑。其中，生产要素积累可以理解为“量的增长”，从这个角度看生产要素积累已经没有新动能，接下来要寄望于全要素生产率提高，将其理解为经济增长质量的提高。
从未来寻找经济增长新动能的角度来看，陆铭认为，通过全国统一大市场建设来提高人口、土地、资本等生产要素在城乡间和地区间配置效率，是非常重要的一种经济增长动能来源，有助于推动经济高质量发展。
陆铭分析称，在构建统一大市场过程中还面临一些挑战，如部分地方政府采取有利于当地公共服务、经济增长、税收和招商引资政策，引导劳动力和人口流入，这种做法会导致全国各地税收有差异，这对于一个大国来讲它的生产要素配置很难达到全国统一的效率最大化。建议在推进全国统一大市场过程中，生产要素要实现一体化配置，要更好地发挥市场功能和政府功能间的协调和配合。如果各个地方都各自为政，每个地方都有自己的市场准入或者监管标准，并不可行。“有必要借助中央权威在监管准入等方面建设统一标准，推进市场经济完善。”
连平：流动性不足仍是房企当前面临最大困难
植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平
“目前，流动性不足、债务压力较大等是导致房企出现困局的核心原因，所以解决房企困局是重中之重。”植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，最近召开的金融委会议发声，对房地产领域要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。
“2022年这种政策信号在进一步明确，包括央行要求商业银行对首次购房家庭提供足够的贷款投放；地方政府积极发力突出重点因城施策实现稳楼市目标，通过租购并举加快发展长租房市场，推进保障房建设，以及改善房地产企业短期融资环境等，均是在应对下行风险的方案。”连平表示，现在困难房企已成为房地产市场需要解决的核心问题，接下来我认为金融、财政部门都会把房地产市场尤其是房企问题作为重点工作来解决。
“进入2022年下半年，针对房地产市场推出的政策会进一步落地，整个市场会在下半年企稳回升。”连平说，包括房价、土地出让、销售和房地产投资都会呈现这样的总体趋势。
对于宏观的经济走势，连平判断，基建投资是2022年中国经济稳增长首要抓手。中国经济长期向好趋势未变，未来5年增长速度保持在6%上下。
李文杰：居民贷款需求信心已出现正面恢复
贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰
会上，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示，今年4月～5月，政府相关部门召开了多次会议，央行、银保监会等监管部门亦进行了政策调整，使得房地产市场从强力去杠杆转到促进市场良性循环上来。
随着金融信贷政策进一步宽松，居民信心出现恢复。李文杰分析称，货币中M2同比增速加大，重回两位数；到今年4月底，主流的首套房贷利率已经降到了4.42%，达到了2019年以来新低；当前放款周期已经缩短到23天。这是政府在政策方面给出的积极信号。
“从信贷层面来看，信贷需求信心正在恢复，居民新增贷款中长期贷款的当月值在5月份已经开始正增长，这意味着居民愿意去贷款购房，居民贷款需求信心已经出现正面恢复。”李文杰称。
柴铎：大部分企业经营情况未改观
中央财经大学副教授、中国城市与区域治理研究院执行院长柴铎
会上，中央财经大学副教授、中国城市与区域治理研究院执行院长柴铎表示，A股房地产企业2021年主营业收入上升的共有65家，下降的共35家。同比增长率为正的企业中，增长率最高的为京能置业（554.86%），最低为华发股份（0.46%）。
2021年A股上榜房企平均收入增长率为26.66%，较2020年7.02%上升幅度较大；中位数为16.42%，较2020年6.22%上升幅度较大。仅从数据展现情况来看，2021年A股房地产企业主营业收入整体增速较高。
尽管出现增长，柴铎认为这恰恰是一个危险信号。“行业整体数据已经和大多数企业实际情况出现背离，这很有可能给监管层释放出一个错误信号；目前，行业大多数企业经营情况不容乐观，主营业务收入指标较为一般。”
对于当下市场，柴铎认为，虽然全国各地都出台了不同政策扶持或促进市场回暖，但这些政策目前实际执行效果在不同城市间差别较大，效果有待观察。房产市场已经从普涨状态，步入到了区域分化和城市分化阶段，未来甚至可能出现片区分化、社区分化、项目分化。（高拯坤）